O que é incorporação imobiliária
Incorporar é a atividade de promover a construção de um empreendimento com unidades autônomas, como apartamentos ou casas em condomínio, e vender essas unidades antes ou durante a obra. A incorporadora responde pelo conjunto: terreno, projeto, documentação, construção e entrega. No Brasil, essa atividade é regulada por lei federal desde 1964.
As etapas, uma a uma
Terreno e viabilidade
Tudo começa pela análise do terreno: documentação do imóvel, zoneamento, o que pode ser construído ali, vizinhança, acessos e infraestrutura. Só depois dessa leitura faz sentido desenhar um empreendimento.
Projeto
Arquitetos e engenheiros desenvolvem o projeto de arquitetura e os complementares, como estrutura, instalações elétricas e hidráulicas. É nessa fase que se definem plantas, áreas comuns e o padrão de acabamento.
Aprovação e registro
O projeto é aprovado e a incorporação é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, com o memorial de incorporação. Esse registro é o que permite oferecer as unidades ao público.
Lançamento
Com o registro feito, o empreendimento é apresentado aos interessados com memorial descritivo, plantas e minuta de contrato disponíveis para consulta.
Obra
A construção segue o cronograma e o memorial descritivo. Os compradores recebem informações periódicas sobre o andamento.
Conclusão e regularização
Com a obra pronta, a construção é regularizada e averbada na matrícula do terreno. Em seguida, cada unidade passa a ter matrícula própria.
Entrega e pós-entrega
Cada proprietário faz a vistoria da sua unidade, recebe as chaves e o manual de uso e manutenção. A partir daí começa o atendimento de assistência técnica.
Patrimônio de afetação
A lei permite que a incorporadora submeta um empreendimento ao regime de patrimônio de afetação. Nesse regime, o terreno, a obra e os recursos daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da empresa e só podem ser usados nele. Quando adotado, o regime consta no registro da incorporação, e o comprador pode confirmar essa informação ali.
Cada etapa deixa um rastro em documento. O guia Comprar na planta lista os papéis que vale pedir e ler com calma antes de fechar negócio.